国庆长假期间，读冯邦彦著《香港地产业百年》（上海东方出版中心2007年1月出版），特别注意比较了香港房地产市场价格趋势。一些资料小结如下：
1、1950年的房地产市场极其便宜。香港房地产市场在1950年之前，只能整层购买后分租，因此，有能力购买者不多，价格也比较便宜，每平方尺约20-30元。1950年前后，吴多泰、霍英东等人开始拆分来卖，1955年前后，分期付款（首付1-3成，余款10-20年按揭）开始盛行，香港地产市场步入健康轨道。
2、第一轮地产狂潮（1969年-1981年）。1968年的股市好转带来了楼市的兴旺。1969年初，中低档楼盘（40平方米以下）价格每平方尺仅50元左右。2年后，即1970年底，房价升到100元以上。到1975年，升到230元。1976年，265元，1977年354元，1978年432元，其后升值速度加快，1979年725元，1980年938元，1981年，每平方尺售价超过1050元。它意味着12年时间，楼价涨幅超过20倍。随后，房价开始调整。1982年，香港楼市崩溃，平均楼价跌幅达到30-40%。
3、房价与购买力。1950年前后，当时的普通打工者每月工资200元。400平方尺的住宅单位售价大约9000元，相当于打工者4年的工资可以买一个小单位。1975年，市民家庭平均月收入1300元，1981年，居民家庭人均收入3000元。而同期的低端物业（400方尺）售价从230元涨到1050元。居民工资上涨130%，而房价上涨350%。房价涨幅大约相当于工资涨幅的3倍。相比1950年初大约4年工资可以买一套住宅，1981年的房价需要10年工资才能买到。
4、房价与利率。1981年7月，银行利率10%。到10月，银行利率已经达到20%。1982年12月，银行利率降低到10.5%。1984年再度回到17%。1985年9月逐渐降低到7%。其后大约20年，香港的利率水平相对稳定，再也没有到过20%。现在，香港利率不过7%左右。
5、第二轮地产狂潮（1984年-1997年）。1984年起，香港的第二轮地产狂潮兴起。根据仲量联行提供的地产指数看（均以1984年1月为100点），最先涨起来的是办公楼。湾仔地区的办公楼在5年之内上涨430%，1989年7月达到531点。1991年7月调整到333点后继续上涨，1994年4月达到1185点。它的含义是：10年时间上涨10倍。办公楼价格上涨后，比较长时间出现滞涨，再也没有达到过1994年的高点。1997年7月，伴随住宅价格达到顶峰，办公楼价格指数曾回到1087点，但到2000年7月，指数只有465点。相比6年前高点，跌幅超过一半。私人住宅价格初期涨幅缓慢，1989年7月只有230点左右。但它的调整幅度有限，1990年7月最低位置也不过210点。随后就开始加速上涨。1991年7月，办公楼最低点出现的时候，私宅价格指数已经涨到300点（大宅）和250点（豪宅）。豪宅的价格涨幅初期比较少，但后期开始加速。1997年10月，豪宅最高指数1412点，大宅1360点。相比13年前，豪宅价格上涨13倍。随后出现的调整，幅度就比较大了。2000年7月，豪宅价格指数只有745点，相对高点的跌幅接近50%。
6、香港盛行小户型。按照实用面积计算，1990年，香港私宅低于70平方米的比例高达81%。其中，20-50平米的占51%。以这个标准，按照7成得房率算，相当于80%以上的住宅建筑面积低于100平方米。
一些感想：
1、中国的房价贵不贵？只要看看香港的历史就可以推断出来。使用面积40平方米的住宅，1950年价格不到1万元。1970年初，不过2万元。到1981年，价格已经超过40万。按照40%的跌幅算，1982年时的低价是25万左右。到1997年，价格已经达到350万。一套70平方米使用面积的住宅（建筑面积100平方，相当于国内普通住宅），1970年的价格约4万元，1981年超过100万，1982年约60万。1997年约1000万。
2、中国房价涨幅大不大？香港房地产市场第一轮热潮，12年上涨20倍。第二轮热潮，13年上涨13倍。泡沫由此产生。中国大陆的住宅，跟香港应该不可比。但上海、北京、深圳等地区的豪宅价格，应该可以与香港去比一下。什么叫泡沫？我们的房价涨多少才有泡沫？这些问题都值得好好想一想。扬韬熟悉的上海小陆家嘴周边的住宅，1999年购买价格大约7000元，目前的市场价格2万元左右。近8年时间，涨幅不过2倍而已。就目前情况看，豪宅价格的上涨空间可能仍未打开。
3、居者有其屋如何解决？大陆房地产市场，尽管价格涨幅不大，但按照购买力算，却已经畸高不下了。目前，普通打工者月工资好一点不过2000元，一家两口人，不过4000元，10年时间收入约50万。而目前一套建筑面积70平方米的住宅，一般销售价格都超过70万。很显然，你可以说房价不合理，更应该说工资不合理。如果未来5年工资翻番，会怎样呢？不怎样，工资翻番，房价也许要涨2倍以上。如何解决这些难题呢？比较合适的办法是引进香港的公屋计划和廉租屋计划。让居者有其屋，但价格相对便宜和低廉。这是政府应该做的事情。本处不再展开。
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"香港房地产启示录" was posted on Friday, October 5th, 2007 at 10:18 pm.