房地产行业面临的窘境已经渐渐显露出来。南方多个城市的房价出现持续下跌，而成交量则进一步萎缩。成交量是房市的生命，成交一旦减少，最先倒下的是房产中介，去年我们已经看到了。紧随其后的，将必然是房地产开发商。至于任先生说的“要死银行先死”，纯粹是一句气话、糊涂话，他没有看清银行的巨大变化。
截至去年底，银行的商业性贷款总额不过4.8万亿，仅占银行贷款总规模的17%。其中，面向个人为主的购房贷款余额有3万亿，占银行贷款规模的10%多一点。提供给开发商的贷款不过1.8万亿，仅相当于贷款总规模的7%而已。
在购房贷款方面，绝大多数房子都已经打了至少7折做抵押，而且，2006年之前发放的贷款总量就有2.2万亿元，在房价下跌30%的情况下，也不过跌到2006年的房价水准，银行没有任何风险。就算房价跌一半，个人也必须把贷款按月付完。所以，面向个人的房贷，风险不大。如果按照总量的5%计提坏账，也只有1500亿。
在面向开发商的贷款方面，总量1.8万亿中，去年新增3600亿，假设今年再增加2000亿，也不过2万亿。这些贷款，多数是按照土地价格打65折、房地产商已经投入至少3成自有资金的基础才给予放贷的。如果房价下跌30-50%，就跌到了很多房地产商2007年拍卖拿到的土地的楼面地板价。如果房子卖不出去，最先倒下的，必然是房地产商。为什么？因为银行要催贷。可以说，是银行让房地产商死的，而不是如任先生说的那样，银行先死。
银行怕什么呢？一点也不怕。房价跌一半，房地产商倾家荡产了，银行的坏账记录上就增加了一些土地和烂尾楼。到时候，再拍卖出去就可以了。如果再不行，就烂在那里，等下一轮景气周期来临。因此，在2万亿贷款总，我们假设规模巨大，按照10%计提坏账，也不过2000亿。
2000亿，是什么概念呢？到今年底，银行贷款规模预计可达到32万亿。2000亿的概念，就是银行坏账增加0.6%而已。在中国的商业银行系统里，这点损失，可谓是“毛毛雨”。但是，2000亿能死掉多少开发商呢？按照1亿一家算，那至少是2000家。
所以，危机真正降临的，只是开发商而已。个别投资客或有比较大的损失，犹如股市中炒权证亏损的一族，难博同情，却经常遭到别人幸灾乐祸的眼光。
为什么是房地产？扬韬认为，从2001年起，中国经济领域的“国进民退”趋势就如排山倒海一般涌来。各个行业似乎都关系到国计民生，所以，这各个行业的集中度都越来越高。民营企业在很多领域都遭到秋风扫落叶一般的打击。最终的结果，就是国有资本占据主导地位，民营资本惨败乃至退出。比如，在煤炭、钢铁、水泥、电力、成品油、矿业、机械制造业等等领域。所谓的“非公经济36条”，只是一个文件而已。现实生活中远非如此。
在这样的大背景下，这几年，有两个行业的民营资本迅速崛起。一个是商业流通业，涌现出来国美、苏宁这样的大型民营企业；一个是网络产业，涌现出来马云、张朝阳等一批创业精英。但是，这两大行业，都有其特殊性，需要特殊的资本和才能。
相比之下，民营企业在房地产行业的崛起，则有更特殊的一面。几乎不需要专门的学识，几乎不需要特殊的才华，只要能官商协同，早期就有很多房地产商发达起来了。如果要追寻房地产商的原罪，可以说，几乎每一个房地产商都逃脱不了。周正毅在上海，只不过是一个典型和特例而已。他们平价甚至低价拿地，用银行的钱支付，低价给予百姓搬迁补偿，用银行的钱造房子，用预售的钱再发展，如此周而复始，在很短的时间里积聚了大量资本，各地的首富几乎清一色来自于房地产行业。
这样一个行业发展到足够大的规模后，如今却成为影响国计民生的最大力量。全国任何一个地方的房价如果高得离谱，当地官员倒台后，总能激起民众的掌声。“居者有其屋”的梦想成空，对和谐社会不是贡献而是妨碍。所以，房价下跌，符合最广大多数人民群众的根本利益。
为了实施市场化的调控，中央开始全力推行经济适用房建设。这一举措从2007年下半年开始落实，大面积的住宅供应将出现在今年下半年和明年。市场中突然增加的房屋供应，对房地产商来说，无论如何都不是好消息。信贷的紧缩，虽然不是针对房地产行业，对该行业的打击却最大。因为绝大多数开发商是在用银行的钱赚钱。过去赚钱太容易的经历，让他们膨胀、自负。一旦信贷政策变化，又有哪个能侥幸逃脱呢？
所以，最先倒下的，一定是开发商，而不是银行。开发商倒下的时候，周围激起一片喝彩声。因为这个社会，本来就不缺少幸灾乐祸者，而况开发商现在之不得人心？暴利不可持续，吃进去的多，将来吐出来的也要多。这本来就是市场规律。
认清这一形势，我们似乎可以理解，为什么房地产股的价格跌去一半之后还能再跌。而银行股，跌幅不到50%却已经普遍企稳即将重新走上上升轨道。对开发商而言，如果侥幸如万科、名流置业一样，在大调整来临前率先完成增发融资，本轮调整，当可幸免，下一轮周期，自然将成为行业精英。如果没有抓住机会再融资，银行又没有钱可续贷，很多房地产商将被架上烤炉，等待点火。
从这个角度说，本轮调整，正是大浪淘沙，是产业整合所必需，也是“国进民退”大趋势的延续。当大浪退去，沙滩上留下的，将不会是裸泳者。
（扬韬最近在思考房地产股和银行股的投资价值，思考哪些股票可以买进，思考它们的最终目标会跌到哪里，因此写了上文，以理清投资思路。结论就是：有的银行股会在这次宏调中脱颖而出，有的房地产股会走出困境。）
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"为什么是房地产？" was posted on Tuesday, April 22nd, 2008 at 8:10 pm.