深圳市国土资源和房产管理局7月9日发布的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》显示，深圳市6月份商品住宅销售均价为11159元／平方米，比去年全市房价最高点下降了36％。1至5月，全市商品住宅销售均价分别为15080．25元／平方米、16314．58元／平方米、13618．42元／平方米和11962．08元／平方米和11014．14元／平方米。 （我们能分析出，去年最高点的时候，深圳商品住宅销售均价曾达到17435元/平方米。）
有网友发布了搜集的深圳住宅的价格趋势，从去年10月至今年6月，全部130个楼盘的价格平均下跌27.1%。扬韬总结了这些房价的规律，结果发现，低价房的跌幅最大。9000元及以下的楼盘平均下跌33.2%，1.4万元以上的楼盘下跌30%。中档楼盘（大于9000元而小于1.4万元）的跌幅相对较小，只有25%。这有点像股市，本轮牛市见顶后，跌幅最大也是被炒作过高的高价股和垃圾股。如中国船舶从300元跌到68元，跌幅77%。宏盛科技从18元跌到近3元，跌幅超过80%。一些有业绩支持的中价股跌幅相对较小。
需要指出的是，深圳房价的最高点出现在去年7-8月间。如被中央电视台报道过的半岛城邦，最高价曾到过4万元，但今年6月的价格只有13000元，跌幅近60%。以去年10月的为基准的采样到今年6月，整体下跌27%，表明到去年10月的时候，房价已经从高位下跌10%。
从深圳经验看，房价达到顶点后，高端住宅和低端住宅跌幅都是最大的，而中档房跌幅相对较小。原因何在呢？高价房下跌可能主要是与投资客卖出有关。投资客大肆炒作高价房，随后卖出套利，使得高端住宅涨得快、跌得也快，套牢的人也最多。所以，这一轮房价下跌，最先让投资客痛不欲生的，一定是高价房。低价房的价格下跌大，估计与供给有关。70/90政策出台后，低价房建设速度加快并快速推出楼盘，保障性住宅的大批量推出，也加速了房价下跌。当然，低价房此前的炒作力度并不比高价房差，所以，价格暴跌也在情理之中。对于价格相对适中的中档房来说，估计主要以自住为主，是市民消费的主力，卖压相对较轻。
由此可见，造成本轮深圳房价暴跌的原因是双方面的：一是供给扩大了（包括保障房和低价商品房），二是需求降低了。
到了如今的价格水平，深圳房价还会否再跌？不妨先看看供给。
深圳国土局的报告还说，今年上半年，深圳市商品住宅销售面积为154．25万平方米，同比减少54．02％。即去年销售面积334万平米。但上半年的住宅施工面积 1950.89万平米，新开工项目303.89万平米，二者合计2254万平米。假设这些房屋在3年内竣工推向市场，每年竣工商品房750万平米。按照当前每年销售350万平米的速度看，深圳商品住房空置率将快速大幅度增长，房市供大于求的格局已经基本形成。
供给扩大如此之快，需求如果跟不上，房价是涨还是跌，不就一目了然了吗？所以，深圳才有了官方呼吁救市的说法。救市措施据说是两方面的，一个是让开发商能融到资金，这样，他们可以不降价而维持住，可以继续开发；另一个是降低信贷门槛，扩大购买能力。这两个措施是相互矛盾的。让开发商融资到位，只会加快开发，加大供给，房价下跌的压力就更大。而扩大购买能力，却并非能拯救市场。在最火爆的2007年，深圳年销售商品住宅也不过只有不到700万平方米，现在每年供给已经大于700万了，再加上投资客和二手房的抛压，靠深圳本地人和有限的外地人来购房，似乎还是不够的。
那么，房价会跌到哪里呢？2003年，深圳商品住宅均价只有5000元。4年时间上涨2倍，大大快于GDP的增长速度。2002年，深圳的人均GDP43355元，2007年达到79221元，增幅82%。以2002年深圳房价均价4000元左右算，2007年的房价达到7000元左右已经是合理的了。目前均价11000元，向合理价格回归还是有空间的。
从香港情况看，1982年第一轮房产泡沫破裂后，房价平均下跌30-40%。1997年第二轮泡沫破裂，房价平均跌幅达到50%。深圳房价目前的跌幅约30-40%，如果达到50%的水平，房子均价应该回到8500-9000元，即在现有价格基础上再下跌20%左右。如果此时救市，或许从1.1万的水平能回到1.3万，但终极目标跌破9000元看来是不可避免的。
深圳是全国的影子。深圳房价跌去40-50%，全国绝大多数城市会跟随，跌幅也许会接近甚至超过这个比例。从香港经验看，一轮房地产泡沫破裂的时间，大约持续3年左右。
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"深圳的房价" was posted on Saturday, July 12th, 2008 at 2:12 pm.